Alors que les locataires de Williamsburg luttent contre l'installation de batteries sur le toit, la ville prend des mesures pour les rendre de plein droit

Une installation de batterie lithium-ion sur le toit est prévue pour le toit du 315 Berry Street, photographié en 2012. Photo de Christopher McBride pour PropertyShark

Note de l'éditeur : ce matin, le Board of Standards and Appeals de la ville de New York a approuvé un permis spécial pour l'installation d'un système de stockage d'énergie par batterie au 315 Berry Street, permettant à MicroGrid Networks de poursuivre le processus d'autorisation du Department of Building.

Les locataires d'un immeuble de Williamsburg du début du XXe siècle qui luttent contre l'installation de batteries lithium-ion sur leur toit – l'une des premières installations résidentielles de la ville – mettent en évidence une situation qui pourrait se produire dans toute la ville si un amendement au texte de zonage du Département de l'urbanisme allait de l'avant. proposé.

Les locataires du 315 Berry se battent contre MicroGrid Networks devant le Board of Standards and Appeals de la ville depuis 2021, lorsqu'ils ont découvert que l'entreprise, avec l'approbation de leurs propriétaires, prévoyait d'installer un système de stockage d'énergie qui alimenterait la sous-station de la rue Water de Williamsburg. , géré par Con Ed, avec une puissance supplémentaire de 3 mégawatts. (La capacité actuelle de la station est d'environ 375 mégawatts.)

MicroGrid Networks a demandé un permis spécial pour entreprendre l'installation dans une zone résidentielle. Si les plans City of Yes du maire sont adoptés, un permis spécial ne sera plus nécessaire et un propriétaire pourra installer un tel système de plein droit.

Dégâts d'eau apparents à l'intérieur d'un des appartements du 315, rue Berry. Photo via Olivia Silver

Alors que les locataires Brownstoner ont parlé de soutenir la transition vers l'énergie verte, ils ont déclaré qu'ils ne voulaient pas que des décisions soient prises qui pourraient mettre les New-Yorkais en danger, et ils craignaient pour la sécurité incendie et la capacité de leur bâtiment à supporter le poids de l'eau qui serait nécessaire pour combattre un incendie de batterie, ainsi que la capacité du FDNY à combattre l'incendie.

"Un incendie récent dans le Bronx a complètement détruit les bâtiments", a déclaré le locataire Steve Silver lors d'une audience de la BSA en mars. "Il a été fabriqué, cet incendie, par un vélo électrique. Ce qu'ils proposent de mettre sur notre toit équivaut à 30 000 vélos électriques."

Le locataire Lawrence Swan a déclaré que personne ne voudrait de l'installation, un total de 15 batteries, au-dessus de sa tête. "Je ne pense pas que vous en voudriez sur votre toit, et je ne pense pas que les propriétaires de MicroGrid en voudraient sur leur maison. Le propriétaire ne le voudrait pas sur le sien. Mais vous savez que les locataires ici ont très rien à dire. On n'aime pas ça, on n'en veut pas.

Swan a déclaré que si l'installation de systèmes de batteries sur les toits devait être effectuée, ce devrait être sur de nouvelles constructions qui pourraient être conçues pour les contenir, plutôt que sur une usine vieille de près de 100 ans.

Les locataires disent que le bâtiment du 315, rue Berry n'est pas bien entretenu et que des ordures s'entassent régulièrement à l'extérieur. Photo via Olivia Silver

Cependant, tout au long du processus, MicroGrid Networks a fait valoir que les batteries se sont avérées sûres et ne sont pas les mêmes que les batteries des vélos électriques fréquemment dans les nouvelles pour déclencher des incendies domestiques ; que les ingénieurs ont montré que le bâtiment – ​​une ancienne usine de munitions – peut les supporter ainsi que le poids de l'eau nécessaire pour combattre un incendie ; et que le FDNY a mis en place des systèmes rigoureux pour gérer les batteries.

En fin de compte, MicroGrid Networks affirme que le stockage d'énergie propre est désespérément nécessaire à New York, et l'utilisation de bâtiments résidentiels pour ce stockage est nécessaire pour effectuer la transition vers l'énergie solaire, éolienne et d'autres sources d'énergie renouvelables.

L'immeuble de sept étages et 49 unités, selon les locataires, est le premier immeuble de la ville converti avec la loi loft dans les années 70, et de nombreux artistes locataires de longue date à loyer stabilisé y vivent toujours. Il compte actuellement 57 violations ouvertes et les locataires ont déclaré que l'agent de gestion Richie Herbst du 315 Berry St Corp, le propriétaire de l'immeuble, n'est pas réceptif à la résolution des problèmes, aggravant les craintes que l'immeuble ne soit pas correctement équipé pour gérer le projet.

Brownstoner a contacté Herbst, mais n'a pas eu de réponse au moment de la publication. Herbst a déclaré à BK Reader en 2022 qu'il recevrait "beaucoup moins" que 5 000 dollars par mois pour la location de l'espace sur le toit à MicroGrid Networks.

Un trou dans la cage d'escalier du 315, rue Berry. Photo par Oliver Silver

Alors que le FDNY a émis une lettre de non-objection au projet, les locataires ont déclaré que les pompiers leur avaient dit lors d'une récente réunion du conseil d'administration de la communauté qu'ils n'avaient aucune expérience dans la lutte contre de tels incendies de batterie. En 2021, le service d'incendie local a lancé une pétition contre le projet, ont déclaré des locataires.

Le locataire Dana Kane a demandé lors de la récente audience de la BSA "comment pensez-vous que nous nous sentons en sachant que les pompiers ne veulent pas aller sur le toit s'il y a une explosion?"

"Vous ne pouvez pas, ni MicroGrid, garantir que le projet n'explosera pas. Et c'est le problème en un mot", a-t-elle déclaré aux commissaires.

Kane a déclaré que BSA renvoyait la responsabilité de la sécurité de l'installation au ministère des Bâtiments. "Chaque [agence], y compris la BSA, prend soin d'affirmer que ce n'est pas sa responsabilité. C'est une autre agence. Ce n'est pas suffisant. Nous attendons plus de nos responsables municipaux."

La locataire Jennifer Kuipers a déclaré lors de l'audience que sa plus grande préoccupation n'était pas un incendie mais un effondrement du toit de l'immeuble. "Lorsque le commissaire aux incendies a pris la parole lors de cette réunion publique pour mémoire, il a répondu directement à mes questions que vous ne pouvez pas éteindre ces incendies de batterie une fois qu'il y a un emballement thermique, tout ce que vous pouvez faire est d'éteindre les batteries pour essayer de les garder assez froid et d'exploser, et notre bâtiment n'est pas structurellement [adéquat] - il ne peut pas drainer cette quantité d'eau."

La locataire Olivia Silver partage ces préoccupations et a déclaré que les locataires n'avaient reçu "aucune précision" sur la manière dont FDNY combattrait un incendie sur le toit. "Comment cela m'est permis, c'est comme, c'est de la folie, cela me dépasse totalement que cela soit autorisé", a-t-elle déclaré.

Silver a déclaré à Brownstoner qu'elle "n'avait rien contre" le stockage sur batterie et l'énergie verte, "je sais que c'est un énorme, énorme problème dans la ville en ce moment et qu'ils essaient de trouver des solutions." Cependant, elle a dit qu'elle ne pensait pas que mettre une technologie relativement nouvelle dans un immeuble résidentiel avec environ 100 locataires soit une bonne idée. "C'est une situation déprimante", a-t-elle déclaré.

Une fissure dans le mur d'un appartement au 315 Berry Street. Photo via Olivia Silver

Le Conseil international du code a publié plus tôt cette année un guide sur les systèmes de stockage d'énergie (ESS) qui indique que les ESS sont beaucoup plus sûrs que les "produits de consommation mal réglementés" et que les systèmes d'aujourd'hui sont "nettement plus sûrs que ceux installés il y a encore deux ou trois ans, et il est on s'attend à ce que ceux installés dans deux ou trois ans soient plus sûrs que ceux installés aujourd'hui."

Cependant, le guide, destiné aux responsables du bâtiment, aux services d'urgence, aux planificateurs, aux architectes et aux ingénieurs, indique que "comme pour toute nouvelle technologie, il existe des questions compréhensibles concernant la sécurité des systèmes de stockage d'énergie des batteries lithium-ion". Notamment, les incendies et les explosions.

Les incendies dans les systèmes de stockage d'énergie en Arizona, en Chine et en Corée ont mis en évidence les risques posés par les systèmes et la nécessité de procédures méticuleuses dans le développement, l'installation et la maintenance des batteries.

Avec l'augmentation mondiale des systèmes de stockage d'énergie, un certain nombre d'organisations, dont Underwriters Laboratory, FEMA et la Fire Protection Research Foundation, mènent des recherches sur la manière d'assurer la sécurité de la nouvelle technologie et établissent des normes pour régir les systèmes.

Inondation à l'intérieur d'un appartement au 315, rue Berry. Photo via Olivia Silver

L'ingénieur de la National Fire Protection Association, Brian O'Connor, a déclaré à Brownstoner qu'il n'existe pas de meilleure approche nationale pour lutter contre les incendies ESS, une gamme de ressources de formation a été développée pour "assurer la sécurité de nos pompiers et du public, et éteindre ces incendies dans d'une manière qui plaît à tout le monde."

Il a déclaré que si les systèmes de stockage d'énergie lithium-ion comprennent des systèmes de gestion de batterie, des systèmes de gestion thermique et d'autres technologies intégrées pour essayer d'empêcher les systèmes de stockage de s'emballer thermiquement, des précautions doivent encore être prises avec eux, des risques atténués et une réglementation. mettre en place. Il a déclaré que si un emballement thermique se produisait dans une batterie sur le toit, un incendie pourrait "absolument" se propager à travers les bâtiments.

"Le plus grand défi de ces systèmes de batterie est qu'ils ne sont pas quelque chose que nous avons l'habitude de traiter, c'est une nouvelle technologie qui a ces caractéristiques uniques contre lesquelles nous devons prendre des mesures spécifiques pour nous protéger. Ces étapes existent, mais c'est toujours quelque chose que nous n'avons pas complètement, je suppose, familiarisé avec toute l'industrie des incendies, et c'est un défi d'essayer de diffuser les informations », a-t-il déclaré.

Un représentant de FDNY a déclaré à Brownstoner que le département avait émis sa lettre de non-objection au projet après que "l'installation proposée ait été entièrement examinée par notre Bureau de prévention des incendies et notre Bureau des opérations d'incendie".

Le représentant a déclaré que FDNY avait entendu dire que l'installation "fournira de l'énergie au réseau électrique et qu'elle a été placée sur le toit d'un bâtiment en raison de la rareté des emplacements au sol disponibles dans la communauté. Le fait que l'installation proposée soit sur un toit extérieur serait servent à atténuer certains des risques associés aux installations SESS. »

Image via la demande de permis spécial de MicroGrid Networks auprès du Board of Standards and Appeals

Bien qu'il ait demandé à la BSA d'exiger que MicroGrid Networks inclue des mesures de sécurité supplémentaires (une alarme incendie, un système de pulvérisation d'eau, une colonne montante de colonne montante, la distance de la zone de loisirs, des enceintes de sécurité, des panneaux coupe-feu sur la plate-forme et des dégagements des murs de parapet), les projets l'approbation est entre les mains de la BSA. "Le service d'incendie n'a abordé que les aspects de sécurité incendie et de lutte contre les incendies de l'installation proposée", a déclaré le représentant.

Alors que la BSA doit approuver le permis spécial pour que le projet aille de l'avant, le Département des bâtiments doit également délivrer des permis et d'autres organismes sont impliqués dans l'approbation.

Michael Kozak, un avocat que les locataires ont récemment embauché avec l'aide des fonds d'un GoFundMe, a fait valoir lors de l'audience que l'installation ne pouvait pas avoir lieu légalement, indépendamment des problèmes de sécurité, étant donné qu'elle enfreignait les lois sur la stabilisation des loyers. La loi, a-t-il dit, exige l'autorisation du ministère du Logement et du Renouveau communautaire avant que toute modification ne soit apportée aux services des locataires - dans ce cas, l'accès au toit, à l'ascenseur et au quai de chargement.

Cependant, Lobel, l'avocat de MicroGrid Networks, a déclaré que les permis spéciaux délivrés par la BSA sont "étroitement adaptés afin d'apporter un soulagement spécifique aux candidats", et que le critère sur lequel ils sont évalués est de savoir si le projet desservirait la zone résidentielle sur laquelle il est installé. et si les options d'emplacement qui ne nécessiteraient pas de permis spécial avaient été pleinement explorées. Il a déclaré qu'au cours des deux dernières années, MicroGrid Networks avait satisfait à toutes les exigences pour que le permis soit délivré.

Il a ajouté que d'autres services municipaux, tels que le Département des bâtiments et le Service des incendies, sont chargés d'établir des protocoles de sécurité, et non le Conseil des normes et des appels.

Le toit du 315, rue Berry et ceux de ses voisins. Image via la demande de permis spécial de MicroGrid Networks auprès du Board of Standards and Appeals

Néanmoins, ce ne sont pas seulement les locataires qui ont des réserves contre le projet, le conseil communautaire 1 votant également pour le désapprouver. Le président Stephen Chesler a déclaré lors de l'audience qu'un chef de bataillon du FDNY est apparu devant le conseil d'administration et a reçu des exemples d'incendies de systèmes de stockage d'énergie à grande échelle dans d'autres États et pays, il a noté que le département n'avait d'expérience que dans l'extinction des incendies de petits- piles au lithium à l'échelle.

En février, le conseil communautaire a voté à l'unanimité "pour réitérer ses sérieuses réserves quant à la sécurité de l'implantation d'une sous-station électrique" sur le bâtiment résidentiel, a déclaré Chesler aux commissaires. Il a déclaré que si le conseil soutenait l'innovation et l'adaptation face au changement climatique, il ne soutenait pas "les initiatives qui pourraient mettre imprudemment en danger les résidents".

La BSA devrait prendre une décision sur le permis spécial lors de sa réunion du 5 juin. Le président Shampa Chanda a déclaré lors de l'audience de mars que la décision de la BSA devait être basée sur la question de savoir si MicroGrid Networks avait satisfait aux conclusions selon lesquelles l'installation desservira le quartier et qu'il n'était pas possible de trouver un autre site dans un district de zonage de plein droit. D'autres agences, a-t-elle dit, sont chargées de délivrer d'autres permis et de voir le projet avancer.

"La nôtre n'est qu'une des nombreuses étapes de l'érection de ce projet, donc je veux juste que cela soit consigné", a-t-elle déclaré.

Lors de l'audience, elle a remercié les orateurs d'avoir « souligné des facteurs très critiques », qu'elle a déclaré que la BSA porterait à l'attention d'autres agences pour « garantir que la sécurité des bâtiments et l'opération n'empiètent pas sur la sûreté et la sécurité du bâtiment ». et les locataires."

Le toit du 315 Berry Street. Image via la demande de permis spécial de MicroGrid Networks auprès du Board of Standards and Appeals

Le directeur de l'exploitation de MicroGrid Networks, Timothy Dumbleton, a déclaré à Brownstoner que le projet ne répondait pas seulement aux besoins graves de la communauté, le réseau Water Street à Williamsburg étant l'un des réseaux les plus sollicités de la ville, a-t-il déclaré. scientifiques, ingénieurs et autres experts ont prouvé le la technologie est sûre.

Il a déclaré que la société avait cherché pendant des années des emplacements pour le système de stockage qui ne nécessiteraient pas de permis, mais a déclaré qu'elle n'avait rien trouvé. Il a ajouté que le prix de location des équipements de stockage de batterie ne peut pas rivaliser avec les prix de location résidentiels, ce qui rend presque impossible de trouver un terrain à Williamsburg.

Dumbleton a déclaré que le service d'incendie de la ville de New York applique certaines des règles les plus strictes au monde en matière de stockage des batteries, notamment que les batteries doivent être certifiées UL, et que la ville a des règles supplémentaires concernant la sécurité des batteries. Il a déclaré que MicroGrid Networks avait demandé à un certain nombre d'ingénieurs d'évaluer le projet et la capacité du bâtiment, qui, selon lui, ont tous déterminé que le toit est capable de supporter le poids du projet. Néanmoins, il a déclaré qu'il appartenait au DOB d'établir l'aptitude du bâtiment au projet, et non à la BSA.

"Je pense que ce que vous devez comprendre à propos des quartiers résidentiels et des batteries, c'est que si la ville de New York veut se décarboner, il doit y avoir beaucoup, beaucoup, beaucoup, beaucoup de projets installés dans tous les quartiers de New York - résidentiels, commerciaux, manufacturiers. , les zones industrielles - toutes ont besoin de batteries, sinon vous ne pouvez pas décarboner », a ajouté Dumbleton.

Image via la demande de permis spécial de MicroGrid Networks auprès du Board of Standards and Appeals

Et la ville accepte. Dans les modifications de zonage City of Yes for Carbon Neutrality du Department of City Planning, les petits systèmes de stockage d'énergie occupant moins de 10 000 pieds deviendraient de plein droit sur les bâtiments résidentiels. Actuellement, les installations ESS sont autorisées de plein droit dans les districts commerciaux et de fabrication uniquement.

Lors d'une récente table ronde de journalistes, le président et directeur du DCP, Dan Garodnick, a déclaré que le fait d'avoir un système de production et de stockage d'énergie distribué dans la ville nécessite que les batteries soient installées en toute sécurité dans toute la ville. Il a déclaré que DCP avait entendu des inquiétudes concernant ESS de la part de la communauté, mais a déclaré que les systèmes de la ville seraient installés par des professionnels, supervisés par DOB et approuvés par FDNY. Il a dit que cela "contraste avec ce qui, je pense, a occupé l'actualité récemment, à savoir, vous savez, ces vélos électriques où vous avez des batteries qui ne sont réglementées par personne, souvent mal fixées, et où elles créent des conditions dangereuses pour les gens. ."

"Je pense donc qu'il est juste important de noter que la seule similitude entre ces deux choses est le mot" batterie ". Il s'agit d'un niveau d'engagement entièrement différent avec le gouvernement et les professionnels et nous n'avons jamais vu de problème avec les systèmes de stockage d'énergie dont nous parlons ici."

Selon une présentation sur la question organisée par DCP, les "systèmes basés sur batterie sont soigneusement revus, extrêmement sûrs et sont complètement différents des systèmes trouvés dans les batteries de vélo électrique courantes".

Il indique que chaque système de stockage sera "essentiellement conçu et installé sur mesure par des ingénieurs et des électriciens spécialement formés" et que "toutes les installations doivent utiliser des technologies certifiées UL pré-approuvées par FDNY" et examinées sur une base spécifique au site par DOB.

Toutes les installations de plus de 250 kilowatts sont classées comme "grands" systèmes et doivent également être examinées par le DOB et le FDNY, a déclaré le DCP dans la présentation, tandis que les installations avec des empreintes supérieures à 10 000 pieds nécessiteraient toujours un examen BSA avant d'être installées dans un résidentiel district.

"Nous avons travaillé avec FDNY et DOB pour développer la proposition et poursuivrons les conversations avec les agences autour de la sécurité de cette technologie", a déclaré la ville dans la présentation. Les amendements étant actuellement soumis à un examen public, le DCP encourage les New-Yorkais à contacter leurs conseils communautaires, le président de l'arrondissement et les membres du conseil municipal pour partager leurs questions ou leurs préoccupations.

En ce qui concerne l'assurance des bâtiments, Danielle Lombardo, associée de la société d'assurance immobilière Lockton, a déclaré que du point de vue de l'assureur, elle ne considérait pas les systèmes de stockage d'énergie comme une préoccupation.

L'installation de la batterie occupera un peu plus de 5 000 pieds carrés. Image via la demande de permis spécial de MicroGrid Networks auprès du Board of Standards and Appeals

Un représentant du département de l'urbanisme a déclaré à Brownstoner que le département était au courant de la demande de permis spécial au 315, rue Berry, et a déclaré que l'agence avait "coordonné avec d'autres agences de la ville, y compris le bureau du maire pour le climat et la justice environnementale, qui ont supervisé la coordination de projets énergétiques critiques, y compris celui-ci. »

Il a déclaré que la mise en place d'un réseau dispersé de stockage d'énergie "est une condition préalable essentielle pour un réseau d'énergie renouvelable, qui est essentiel pour faire face à la crise climatique et atteindre nos ambitieux objectifs de réduction des émissions locales, c'est pourquoi nous proposons de faciliter des ESS similaires. installations dans le cadre de City of Yes for Carbon Neutrality."

Les installations existantes comprennent celles situées au sommet du Barclays Center et à l'hôtel TWA de l'aéroport JFK. "Il n'y a eu aucun incident de sécurité associé à ces systèmes à ce jour", selon le représentant.

Il a ajouté que si City of Yes for Carbon Neutrality est adopté, "toutes les installations continueraient de faire l'objet d'un examen approfondi par nos partenaires du DOB et du FDNY, avec des règles de sécurité strictes".

"En ce qui concerne les défis des locataires, les critères de zonage et les codes d'incendie et du bâtiment s'appliquent dans tous les cas. Si les locataires estiment qu'il y a des violations, ils sont libres de les signaler, mais si une installation ESS est autorisée et jugée sûre, les agences municipales compétentes doivent l'approuver. ."

Les permis DOB requis pour l'installation de l'ESS, a déclaré un représentant DOB à Brownstoner, concernent un système de stockage d'énergie, un système de gicleurs associé, les travaux électriques et tous les supports de calage nécessaires sur le toit et autres travaux associés.

Le représentant a déclaré qu'une demande devrait être conforme à tous les codes et règlements de la ville, qui sont "une norme de sécurité minimale que tous les projets de construction prévus doivent respecter afin d'obtenir une approbation du Département". Toutes les demandes auraient également besoin d'une lettre de non-objection du FDNY, d'une analyse structurelle du toit, des approbations du Bureau de certification technique et de recherche du DOB sur la technologie du système de stockage d'énergie.

Alors que les exigences du code d'incendie sont gérées par le FDNY, le représentant a déclaré que "les plans d'atténuation des incendies associés au système de batterie incluraient des plans de protection contre les incendies, la surveillance du système de gestion de la batterie et la construction de matériaux incombustibles sous la batterie".

En ce qui concerne le 315 Berry Street, le représentant a déclaré que le propriétaire du bâtiment avait entamé le processus d'autorisation en 2020 et que la demande était actuellement dans le statut de désapprobation, en raison des problèmes de zonage actuellement devant BSA. L'évaluation du système de batterie par l'OTCR est également en attente, a déclaré le représentant, "car le demandeur n'a pas encore soumis toute la documentation requise avec DOB, nécessaire pour obtenir l'approbation de l'OTCR". Cependant, les applications pour le calage en acier sur le toit et le système de gicleurs sur le toit ont toutes deux été approuvées par le DOB. Le représentant a ajouté que les violations actuelles du bâtiment n'avaient pas d'incidence sur le processus d'autorisation, car elles concernent d'autres sections du bâtiment qui n'affectent pas le projet ESS proposé.

Si le département reçoit la demande en pleine conformité avec tous les codes et règlements de zonage applicables, elle sera approuvée, a déclaré le représentant, ajoutant que "le DOB n'a pas de pouvoir discrétionnaire lorsqu'il s'agit d'examiner et d'approuver les demandes de projets de construction".

Si le projet va de l'avant, ainsi que les modifications de zonage, ce sera probablement l'une des premières des nombreuses installations résidentielles que la ville verra dans les années à venir, un nouvel ajout au paysage en constante évolution de New York.

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